O que é vacância?

A vacância ocorre quando um imóvel ou um novo cargo está desocupado. Juridicamente, é a condição de bens que não foram requisitados dentro do prazo previsto em lei. 

Existem várias formas de aplicar cálculos para mensurar a vacância de determinado setor. A realidade é que o cálculo dela pode ser aplicado para gerar benefícios para vários segmentos e setores. 

Somos parte do Real Estate Brasileiro, por isso, o nosso foco nesse texto é explorar a vacância para o segmento do setor de espaços de locação.

Porém, precisamos compreender quais os tipos existentes, como calcular e mensurar os resultados. Além da conversão dos cálculos em benefícios, através da aplicação de cada tipo de vacância.

Vamos lá?

Quais os tipos de vacância?

Existem dois tipos de vacância no mercado de ativos imobiliários comerciais: a física e a financeira. São indicadores utilizados para mensurar o desempenho dos ativos, a física considera metros quadrados e a financeira considera o dinheiro.

A vacância física pode ser calculada através do espaço desocupado e área bruta locável (ABL). Normalmente é mensurada através dos metros quadrados e deve representar a totalidade da área a ser alugada.

A vacância financeira é complementar a física, pois, através do cálculo de área é possível mensurar financeiramente o desempenho do espaço. Isso é, convergindo a receita potencial e a receita potencial desperdiçada devido à vacância física. 

No setor do real estate brasileiro, sempre é recomendado utilizar os dois para mensurar o rendimento. Porém, existe outro indicador que precisa ser considerado para realizar um cálculo mais próximo da realidade da empresa.

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Termos importantes para análise:

No setor imobiliário, a vacância é utilizada para mensurar o espaço que não está alugado, seja em centros comerciais, shoppings, etc. Consideramos 2 termos principais:

O Custo de Ocupação (CTO): é o cálculo de quanto do faturamento bruto é usado para pagar as despesas operacionais com os imóveis. Através dessa informação é possível mensurar estratégias de economia e equilíbrio de receita.

A Taxa de Ocupação (TO): calcula a área total construída no térreo dividido pela área total do lote. Através desses dados é possível obter informações que auxiliem no projeto de expansão da empresa, e em estratégia de realocação.

Vamos para a parte mais importante, como fazer cálculo?

Como calcular a vacância física e financeira?

O cálculo é mais simples do que parece, confira:

• Tx vacância física = vacância / área total
• Tx vacância financeira = renda produtiva potencial da área não alocada / renda potencial total

Vamos exemplificar na prática como seria?

Física:

Um imóvel com 2.000 m² de área total livre para locação e 250 m² de área vaga. Conforme a fórmula de vacância física acima:

= 250/ 2.000 = 0,125, ou em percentagem, 12,5% 

Isso significa que ainda existem 12,5% de área disponível para locação.

Financeira:

A renda potencial da área desocupada de um fundo imobiliário é de R$ 15 mil ao mês e a receita potencial total do empreendimento é a R$ 300 mil. Conforme a fórmula de vacância financeira acima, o cálculo seria: 

= 15.000 / 300.000 = 0,05 ou, em percentagem, 5% 

Isso significa que a área desocupada gera um desperdício de 5% da receita total do empreendimento. 

Agora que você já sabe como fazer o cálculo, é necessário entender a forma correta de analisar a vacância, para evitar erros interpretativos. 

Vamos lá?

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Como analisar a Taxa de Vacância física e financeira?

Embora existam várias formas de interpretar, temos dois padrões básicos de avaliação: física maior ou financeira maior.  Agora vamos aprender como analisar da melhor forma possível para o seu empreendimento:  

Vacância Física Maior: Se a vacância física está maior que a financeira, isso quer dizer que você está com problemas na gestão do portfólio de ativos. 

Isso é, se os imóveis não despertam o desejo das pessoas, você possui um conjunto de imóveis com renda potencial baixa e desocupados. E você pode perder e deixar de ganhar muito dinheiro se não diversificar o portfólio!

Vacância Financeira Maior: Ter a vacância financeira maior que a física é um indicativo que os imóveis do portfólio, possuem o m² mais caro. É normal ser mais difícil de alugar também. Ter uma gestão de portfólio equilibrado e diversificada é o ideal.

Avaliando esse cenário, é possível entender o andamento do mercado de investimentos em imóveis para locação. Isso ocorre, pois quando temos expansão econômica, automaticamente existe uma redução na vacância.

Embora seja importante avaliar os dois indicadores, a vacância financeira prevalece como um indicador mais completo, por apresentar números financeiros reais. O que apoia a tomada de decisão de todo investidor que busca ter a maior rentabilidade possível.

As informações gerais buscam dar um apoio na tomada de decisão, mas é recomendado contar com apoio de uma equipe especializada para concluir um negócio ou acordo.

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Vacância em cargo público

Um requisito muito explorado dentro do termo de vacância é a desocupação do cargo público. Por ser um setor estável, várias pessoas buscam processos seletivos para serviços públicos. 

Uma forma de seleção de cargos é a conferência no diário oficial. Pois, é possível verificar exoneração a pedido da lei n.º 8112/1990 que estabelece quais as possibilidades para exoneração e demissão do servidor. 

É importante ressaltar que o servidor é protegido e amparado pelas leis, desde que cumpra os deveres e seja um servidor estável. 

Tem uma empresa? Saiba como desocupar o imóvel e fazer a desmobilização!

Agora que conhece tudo sobre vacância, você está preparado para fazer um balanço patrimonial dos ativos imobiliários e lucrar mais! Confira aqui!

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