O que é ebitda?

Para entender qual o benefício que cada um dos indicadores pode oferecer para a sua empresa, é necessário definir os termos e a área de atuação de ambos. 

Primeiro, é preciso definir que Ebitda (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization), é um indicador do mercado financeiro usualmente utilizado para analisar o rendimento das empresas que atuam no mercado de bolsa de valores. 

Já o NOI (Net Operating Income), é um indicador utilizado para avaliar a lucratividade de um ativo gerador de receita, que significa “receita operacional líquida”. Voltado para o real estate, o objetivo é analisar a rentabilidade de uma propriedade, seja comercial ou residencial.

A longo prazo esse conteúdo será fundamental para o sucesso da sua empresa!

A quem se destina o Ebitda e o NOI

Agora que você já sabe qual é o significado de cada indicador, é importante saber que o Ebitda pode ser implementado por qualquer empresa que precise avaliar o rendimento e a rentabilidade.

O Ebitda é utilizado por quem adere à análise fundamentalista, ou seja, quem busca avaliar a situação financeira e mercadológica da empresa atual, para definir um parecer do futuro da empresa. 

Já o NOI, se destina a quem tem mais adesão ao mercado imobiliário e precisa entender se o negócio vale o investimento ou não. Isso é, a quem deseja verificar a rentabilidade de vários imóveis, seja para compra ou venda, ou para avaliação mensal.

Vamos entender como funciona o cálculo de cada um? 

Confira o custo de ocupação da sua empresa e ganhe economia financeira!

Como funciona o cálculo do EBITDA

Como informamos anteriormente, o indicador financeiro EBITDA é constantemente utilizado no mercado de bolsa de valores, ele é capaz de calcular o lucro de uma empresa antes que seja abatido o valor que a empresa gastou em juros e impostos.

Ou seja, o cálculo permite ter um parâmetro do desenvolvimento da empresa de forma geral e ainda assim, verificar o que a empresa perdeu em depreciação e amortização.

O cálculo da EBITDA é simples:

Ebitda = Lucro operacional líquido + depreciações + amortizações

Porém, ele necessita que alguns cálculos já estejam prontos para a análise, como por exemplo o lucro operacional líquido. Essa é uma informação muito importante que faz parte do DRE (Demonstrativo de Resultados de Exercício) e que pode ser obtido pela seguinte equação:

Lucro operacional líquido (Ebit) = Receita líquida de vendas – custos dos produtos vendidos – despesas operacionais

Por isso, é importante ter documentado a evolução das vendas da empresa, assim como as despesas operacionais, pois, embora o cálculo da Ebitda seja simples, ele exige que você tenha dados da empresa e o entendimento do mercado. 

É importante relembrar que o termo Ebitda também pode ser conhecido como Ladija, abreviação da tradução do termo em inglês para portugues “Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização”.

Caso você não saiba como fazer um DRE, confira o nosso artigo e baixe a nossa planilha!

Como funciona o cálculo do NOI

NOI é um indicador importante para o mercado imobiliário, pois exclui itens que não são operacionais, como a depreciação, juros, impostos e algumas despesas corporativas, incluindo o pagamento de financiamentos.

Lembra que o NOI é uma métrica de receita operacional líquida voltado para o real estate?

Embora ganhe um nome diferenciado, é um cálculo simples aplicado a sua área de atuação e as métricas que melhor se encaixa no setor e segmento. 

O cálculo pode ser realizado pela seguinte fórmula:

NOI = Aluguéis e Receitas Auxiliares – Despesas Diretas com Imóveis

Um exemplo simples e fácil de ser aplicado:

Você é dono de um prédio de 6 andares, com 12 apartamentos. Para cada apartamento você recebe R$1000,00 de aluguel e mais R$200,00 com receitas auxiliares que inclui o condomínio e água, que possui valor fixo mensal. Porém, anualmente você precisa pagar o IPTU do prédio para a prefeitura, cerca de R$1500,00.

Considerando esse cenário é possível calcular o valor do NOI:

NOI =  12 apt * 1000,00 aluguel + 12 apt * 200,00 taxa auxiliar - 1500,00 IPTU / 12 meses

NOI =  12000,00 + 1400,00 - 125,00

NOI =  R$ 13275,00

Com isso, podemos concluir que o valor de R$ 13275,00 representa a lucratividade de um ativo real, dando um parâmetro para analisar a rentabilidade e possíveis áreas de cortes para gerar mais economia.

Conheça uma forma eficiente e prática para gerenciar os imóveis da sua empresa!

Como aplicar cada indicador a realidade da sua empresa 

Um detalhe importante e fundamental para o seu negócio é entender em qual momento e área cada indicador deve ser utilizado. Se você entendeu a área de atuação de cada um, já está pronto para entender em qual momento você deve aplicá-lo.

A EBITDA deve ser aplicada sempre que quiser avaliar a geração de caixa de uma empresa, excluindo despesas não-caixa, pois, é um retrato fiel da eficiência operacional da empresa. Não inclui a  lucratividade, pois ela vai depender de outros indicadores.

Para aplicar o NOI a sua empresa, é necessário ter a avaliação Ebitda pronta. 

Vamos considerar um exemplo prático, mas hipotético que utilizamos?

Empresa do ramo farmacêutico X:

• Receita líquida: R$ 1 milhão;
• Custo de mercadorias vendidas: R$ 50 mil;
• Despesas gerais: R$ 80 mil;
• Despesas com vendas: R$ 20 mil;
• Despesas com Depreciação: R$ 2 mil;
• Despesas com Amortização: R$ 4 mil;
• Despesas administrativas: R$ 30 mil.

O cálculo deve ser feito da seguinte forma: 

Cálculo das despesas: 80 + 20 + 2 + 4 + 30 = 136 mil

Cálculo do valor do lucro operacional: 1 milhão - (50 mil + 136 mil) = 814 mil

Cálculo EBITDA: 

814 mil + 2 mil + 4 mil = 820 mil / 1 milhão = 0,82.

Ebitda= 0,82

Se sua empresa é de grande porte, o Ebitda pode ser mais elevado comparado a uma empresa de porte pequeno, porém, torna-se possível que o potencial de crescimento seja escondido, se não for bem estruturado e avaliado.

A margem EBITDA é um mecanismo para identificar o potencial da empresa de gerar caixa, o que permite reconhecer o quanto da receita foi transformada em geração de caixa.

Se a margem Ebitda da empresa for alta, significa que os custos e despesas operacionais são pequenos, portanto, a eficiência é melhor para gerar caixa e lucro.

Os mecanismos que não são avaliados por esse indicador são importantes para entender a saúde financeira do negócio. Diferente do NOI, que já considera a saúde financeira do empreendimento considerando o segmento do ramo imobiliário.

Aplicando o NOI a realidade de empresas no Brasil, poderíamos considerar o seguinte cálculo para o cenário da empresa farmacêutica citada acima:

• Aluguéis: R$ 50 mil 
• Receitas Auxiliares: R$ 10 mil 
• Despesas Diretas com Imóveis: R$ 15 mil 

Cálculo NOI = 

 R$ 50 mil + R$ 10 mil - R$ 15 mil 

NOI =  R$ 45 mil

Com o cálculo NOI, é possível ter noção da base de receita líquida da empresa, porém, não é o suficiente para entender a rentabilidade dela. Para isso, normalmente é utilizado o cálculo da margem NOI, por ser um indicador de performance e eficiência de imóveis de renda. :

Margem NOI:  NOI/ Receita líquida 

Aplicando a fórmula acima, teríamos o seguinte cálculo:

Margem NOI: 45 mil/60 mil

Margem NOI = 0,75

Isso equivale a  75% da receita líquida que recebe, ou seja, a margem de comprometimento da renda é baixa. E a rentabilidade da empresa é boa, a considerar o segmento imobiliário.

Se o resultado fosse de 50% de margem NOI, representaria que a maior parte do que ele recebe de aluguel é gasto com despesas e deduções, um péssimo negócio.

Saiba mais sobre a avaliação mercadológica da sua empresa e faça economia!

Por que é importante utilizar mais de um indicador

Ao longo desse conteúdo você aprendeu sobre o que é a Ebitda e o NOI, além de como fazer o cálculo e como aplicar. Agora chegou a hora de você entender o por que deve considerar esses indicadores para fazer a avaliação da sua empresa.

Com o decorrer do tempo, é necessário avaliar a empresa de forma mais prática e eficiente. Os indicadores influenciam nessa compreensão do rendimento e rentabilidade da empresa e oferecem um parecer técnico com possibilidade de avaliação de rendimento mensal e anual.

Através dessas informações é possível gerar insights e promover melhorias para o empreendimento, de acordo com a necessidade de cada um. Além de destinar a quantidade adequada de recursos, evitando desperdícios.

‍

Gostou do conteúdo?

Curta e compartilhe!

‍