No momento de decidir por um local comercial para adquirir ou alugar, há uma decisão difícil a ser tomada: quanto desconto pedir? 

É melhor verificar se o valor oferecido é justo, ao invés de tentar obter um desconto excessivo. Dessa forma, alguns conselhos são cruciais para que a negociação seja bem-sucedida.

Aqui estão cinco passos a serem seguidos para concluir com sucesso a transação imobiliária comercial:

Busque as melhores condições 

Ter paciência é primordial para ter o imóvel que atende às suas necessidades, além de um acordo formalizado através de um contrato de aluguel comercial simples. Você não deve ir para a negociação sem saber os passos a serem seguidos, confira:

PASSO 1: Conheça suas necessidades

O primeiro passo para uma negociação eficaz é ter uma compreensão firme do que você precisa do aluguel ou compra do imóvel: 

• localização;
• requisitos de zoneamento; 
• metragem quadrada;
• valor do imóvel (IPTU);
• rentabilidade.

Você deve saber exatamente o que necessita antes mesmo de começar a procurar propriedades. Nesse caso, recomendamos fazer uma lista de itens obrigatórios e de desejos. Essa lista vai ajudá-lo a definir como será seu novo espaço e o que você pode comprometer de renda e tempo.

Entenda mais sobre a estratégia de ocupação,  clicando aqui.

PASSO 2: Defina o orçamento com antecedência

Conseguiu ter uma ideia geral do que imóvel? Agora é hora de definir um orçamento. 

Você deve determinar qual o valor médio que deseja investir antes de abordar um proprietário. Esse planejamento tem o objetivo de facilitar a gestão de compra e não comprometer um valor fora de sua faixa de preço. 

Atenção: Você vai encontrar propriedades e imóveis deslumbrantes! Porém, independente de quão boa seja uma propriedade, se ela custar mais do que o restante de suas despesas comerciais combinadas, ela consumirá seu lucro no final do dia. Você não quer isso.

PASSO 3: Due diligence

O próximo passo da lição de casa é começar sua investigação.

Ela vai muito além de pesquisar o mercado e preparar sua própria documentação. Embora seja possível fazer essa pesquisa sozinho, recomendamos consultar uma boa agência imobiliária comercial ou corretores de imóveis, para ter suporte especializado.

Após escolher a propriedade, faça a diligência e pesquise todos os aspectos do edifício. É necessário conferir desde o contrato de aluguel até os inquilinos atuais e EVTL. 

PASSO 4: Fazer uma oferta

Agora que você sabe tudo sobre o seu potencial imóvel, é hora de fazer uma oferta e garantir um bom desconto. 

Se você for alugar, o processo pode ser ainda mais demorado. Mas, é essencial ter um especialista ao seu lado para garantir que você esteja pagando um preço justo na propriedade. 

Nesse caso, a experiência de mercado pode garantir bons descontos. Portanto, consulte uma empresa especializada em gestão de  imóveis comerciais.

PASSO 5: Trate todas as partes com respeito

O respeito é fundamental nesse processo, do início ao fim. 

Em algumas ocasiões a impaciência predomina no ambiente da negociação e consequentemente problemas surgem. Por isso, é essencial sempre tratar a outra parte com respeito, por mais tensas ou acaloradas que sejam as negociações. 

A negociação é um método para que ambos busquem ter seus objetivos atendidos, considerando isso, é importante entender os limites. 

Você não deve demonstrar descontrole emocional e parecer hostil. O respeito deve existir mesmo que sinta que a situação se tornou tensa e que a outra parte não merece mais respeito. Seja calmo e profissional, isso sempre será útil a longo prazo.

A lição de casa foi concluída! Se você seguir os cinco passos listados acima, o sucesso estará quase garantido. 

Para garantir 100% de sucesso na negociação de propriedades comerciais, escolhemos algumas dicas financeiras, elas podem ser um diferencial. Além de dicas para conseguir o melhor desconto, confira!

11 Dicas para alugar uma propriedade comercial.

É recomendável saber informações específicas sobre o processo, estas dicas podem te ajudar a economizar um dinheiro muito importante. Confira:

Aluguel

Os aluguéis comerciais são geralmente negociados por metro quadrado. O custo anual do aluguel é regularmente determinado multiplicando o metro quadrado das instalações pelo preço pedido por metro quadrado.

Exemplo:

Um espaço de escritório LocX  tem 50m² de dimensão, o proprietário estima R$ 350,00 por m², isso equivale a R$ 17.500 por ano e R$ 1.458,33 por mês.

Alguns proprietários também oferecem incentivos na forma de aluguel gratuito ou contribuição para adaptação, eles têm certas margens dentro das quais trabalham em relação aos incentivos. 

Na avaliação do imóvel, o prazo de locação e os reajustes de aluguel ao longo do prazo podem ser considerados estruturas de incentivo.  

Cauções e garantias bancárias

É de costume o proprietário exigir uma garantia bancária ou depósito de segurança quando você entra em um contrato de locação comercial. 

Esse recurso é usado como garantia em caso de inadimplência de um inquilino no contrato de locação. O depósito de segurança pode ser um cheque, dinheiro ou um fiador, em questões comerciais.

A garantia bancária é uma forma de compromisso de um banco ou cooperativa de crédito para garantir o pagamento de uma quantia provisória. 

O contrato de locação irá definir as circunstâncias onde o proprietário pode exigir ou retirar a garantia bancária. É importante considerar esse custo ao analisar seu orçamento.

Prazo de locação

Você sempre precisa considerar o prazo de locação ao negociar um imóvel comercial. Além de garantir o cumprimento do contrato e que ele se adapte às suas circunstâncias e necessidades específicas.

O ideal é ter um contrato de locação de longo prazo, que lhe dê tempo para construir o negócio com a segurança de permanência. 

Por outro lado, e se você entrar em um contrato de locação de longo prazo e seus negócios crescerem mais rápido do que o esperado? Você pode ter complicações para romper o contrato. Assim, ter um planejamento adequado aos objetivos comerciais é importante. 

Como regra geral, quanto mais longo for o prazo, maior é o incentivo (se disponível). No entanto, lembre-se também de quanto mais longo o aluguel, maior a porcentagem de reajuste do aluguel. 

Revisão do aluguel

Os aluguéis comerciais sempre possuem reajuste de aluguel. Os proprietários compreendem que a revisão do aluguel é uma forma de valorizar o imóvel e obter uma margem maior de lucro. 

Uma revisão de aluguel será em uma das seguintes formas (ou às vezes uma combinação delas, dependendo da legislação vigente no seu estado):

• Aumento do Índice de Preços ao Consumidor (IPC);
• Aumento percentual fixo (por exemplo, 3,5% a cada ano); 
• Revisão de mercado (IPCA/ IGP-M).

Você deve considerar esses aumentos em seu orçamento a longo prazo. Além da possibilidade de arcar com o pagamento anual do IPTU, que sofre reajuste todo princípio de ano.

Exemplo 

Um contrato de locação de quatro anos, com aumentos fixos de 4% ao ano. Ele terá um aumento de aluguel de 16% durante o período.

Prepare-se

O espaço comercial que você está procurando requer um ajuste? É necessário ter ideia dos custos de instalação de uma empresa ou reparador de instalações.

O custo do ajuste deve sempre ser considerado quando analisar o seu orçamento.

Conforme indicado na primeira dica, às vezes o proprietário estará disposto a oferecer uma contribuição para as despesas com as alterações.

Você deve cobrar frequentemente para que essas contribuições sejam fornecidas. Embora o desconto do valor investido seja efetuado após as obras terem sido concluídas, pagas e com os certificados finais obtidos.

Alvará de funcionamento comercial

O alvará de funcionamento comercial refere-se a como você pode usar as instalações.

Em outras palavras, atividades comerciais são permitidas, pois é do interesse do inquilino negociar uma permissão ampla. Isso permitirá a expansão futura do negócio. 

Se necessário, você pode permitir um acordo de sub locação. Provavelmente será necessário o consentimento do proprietário e previsto em contrato para entrar em um acordo de sub locação.  

Exemplo

O proprietário pode especificar que o uso permitido de uma locação comercial é estritamente para serviços de salão de beleza. A empresa não poderá ter uma mercearia ou um café, já que não se enquadram na categoria de salão de beleza.

Conheça mais sobre como emitir o alvará de funcionamento!

Cessão e sublocação

É importante certificar-se de que o contrato permite a cessão ou sublocação de parte das instalações. 

Por exemplo, se você fosse vender sua empresa, precisaria contar com a possibilidade de atribuir o aluguel à outra parte. Se a sociedade do negócio mudar (por exemplo, participações ou reorganização), o contrato do aluguel e espaço também precisará ser cedido. 

Cessões e sub locações devem ter o consentimento do proprietário para evitar problemas na hora de expandir ou fazer o distrato do negócio.

Alterações e melhorias

A maioria das locações comerciais exigem o consentimento do proprietário para fazer alterações ou adicionar melhorias à locação. Por isso, é preciso incluir uma cláusula em seu contrato de locação que permita fazer alterações e melhorias na propriedade. 

Essas cláusulas são geralmente redigidas com base no consentimento do proprietário, que não será recusado sem motivo.

Consertar e reformar

Esteja ciente da cláusula 'compensar' ou 'ceder' em seu contrato. Algumas locações comerciais estabelecem ao  final do contrato a devolução do espaço vazio, ou na condição em que estava no início do contrato. 

E se não ele não estivesse vazio quando você entrou no contrato?

Locações comerciais geralmente têm cláusulas de decoração. Isso significa que, quando solicitado, você deve redecorar a locação. Seja minucioso ao confeccionar o contrato!

Saiba mais sobre como fazer a gestão de contratos

Preferência para expandir

Você sabia que os inquilinos podem negociar uma cláusula de primeiro direito de recusa em um aluguel comercial? Estas cláusulas são redigidas caso a caso.

Confira um exemplo:

Um inquilino está pensando em ocupar um espaço de escritório de 350 m² em um prédio. Mas, considera que pode precisar de mais espaço se seus negócios se expandirem no futuro. 

Se houver  uma vaga adicional de 100m² ao lado de seu atual empreendimento, o inquilino pode negociar uma cláusula para ter preferência. Essa cláusula obrigaria o proprietário a ceder este espaço para o primeiro locatário, caso o proprietário tivesse outros interessados no local. 

Se você já tem todo o planejamento comercial da sua empresa e enxerga a possibilidade de expansão no local, ter essa cláusula pode te poupar vários transtornos com mudança, custo de ocupação, distrato comercial e pesquisa por um novo ponto comercial.

Custos

Definir quem paga o quê em relação ao processo de locação, pode fazer a diferença no futuro da relação entre proprietário e locatário. Pois, essa é a parte que mais causa atrito entre as partes envolvidas. 

Alguns dos tipos de custos envolvidos na preparação para alugar, comprar ou vender uma locação comercial são taxas e custos de registro.

Em algumas ocasiões é sugerido ao inquilino pagar os custos de preparação do contrato de locação. Porém você pode negociar um termo em que cada parte arca com seus próprios custos.

Observe que a informação acima se refere apenas a locações comerciais, os aluguéis de lojas de varejo são regidos por regras diferentes. 

Estudar o mercado é a melhor forma de garantir um retorno positivo no investimento e ter equilíbrio no balanço patrimonial.

ITBI: Como a lei regulamenta o Imposto de compra e venda de imóveis?

Estude o Mercado Imobiliário e as Proximidades

Tenha em mente que o proprietário é orientado a respeito de tudo sobre alugar, vender ou comprar  imóvel comercial. Por isso, ele já terá uma noção do mercado imobiliário, principalmente nas proximidades e em estabelecimentos com características parecidas. 

Você também deve ter essa noção!

Portanto, se você se planejar para a negociação, provavelmente conseguirá um desconto legal. Logo, acompanhar os indicadores do mercado pode ser trabalhoso, mas em compensação pode economizar alguns milhares de reais. 

Procure saber se a região do imóvel é tranquila, possui fácil acesso de veículos e transporte público, o índice de violência, iluminação. Além de outros pontos comerciais de referência, como shopping centers e cartões postais da cidade. 

Tudo pode influenciar no preço do imóvel.

Existem diversos sistemas de controle de aluguel que podem te auxiliar nessa questão. O principal deles é o LocXRE, uma plataforma completa e voltada para o real estate brasileiro e internacional. 

Gostou da jornada de conhecimento sobre como negociar o imóvel comercial?

Você aprendeu como funciona a negociação, as principais regras e dicas de como garantir um preço justo. Agora aprenderá Como Pedir Descontos na Hora de Comprar um Imóvel Comercial.

Gostou do conteúdo? Curta e compartilhe!