É comum ter dúvidas em relação aos pareceres técnicos que existem em um contrato de locação comercial. Entender o significado por trás dos termos e as responsabilidades que cada um tem, é essencial para evitar problemas futuros.

Por isso, vamos abordar ao longo desse conteúdo as definições das partes, a responsabilidade legal, financeira e contratual que cada um tem. Vamos lá?

Quem são as partes de um contrato de aluguel?

Saber as partes de um contrato é primordial para entender a responsabilidade que cada um carrega

Locador: O locador é responsável por ceder a propriedade que deve ser alugada;

Locatário: O locatário também pode ser chamado de inquilino do imóvel;

Fiador: O fiador pode ser uma pessoa jurídica ou física. Ele existe para garantir o recebimento do valor, em caso de quebra de acordo.

Testemunhas: O papel das testemunhas é uma forma de certificar e legitimar o contrato. 

É importante ressaltar que o papel do fiador e da testemunha são diferentes, embora sejam parecidos. Pois, o fiador garante o pleno recebimento do valor acordado, e a testemunha garante que as informações presentes no contrato são verdadeiras.

O fiador

O papel de fiador pode ser pessoa física ou jurídica, mas também pode ser uma empresa que atua no ramo de seguradora de contratos comerciais. Confira os principais tipos de fiador:

• Pessoa física ou jurídica: não precisa ter um imóvel registrado em seu nome, mas precisa ter algum bem para servir de garantia de pagamento;
• Caução: valor em dinheiro que é depositado para o locador ou proprietário do imóvel, como garantia. Esse valor pode ser devolvido ao fim do contrato, se não houver problemas com o imóvel e pagamentos;
• Seguradora: atualmente, o seguro fiança é o mais ofertado para agilizar o processo de locação. Esse é um serviço que costuma ser pago diretamente com a imobiliária, e é utilizado em casos que não é possível ter uma pessoa fiadora ou um caução.

Quais os direitos e deveres do locatário e locador?

A Lei do Inquilinato, nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, regulamenta a responsabilidade de ambas as partes em relação ao imóvel.

O locador deve:

• Entregar o imóvel na forma como foi acordado em contrato e a que se destina;
• Garantir que a utilização seja pacífica durante o período de locação;
• Se responsabilizar por vícios ou defeitos da propriedade;
• Entregar o laudo de vistoria do imóvel para o locatário;
• Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas vedada a quitação genérica;
• Garantir que as taxas e impostos estaduais e federais referentes ao imóvel sejam pagas em dia.

Confira os detalhes do que a lei diz, Art. 22, clique aqui. 

O locatário deve:

• Garantir o pagamento do aluguel no prazo estipulado ou até o sexto dia útil do mês seguinte; 
• Utilizar o imóvel de acordo com a permissão de uso concedida em contrato;
• Devolver o imóvel na forma como foi acordado em contrato e que foi recebido;
• Informar o locador sobre danos no imóvel, independente se o problema é estrutural;
• Em caso de problemas causados por mal uso, o locatário deve arcar com os pagamentos e regularizar a situação;

Confira os detalhes do que a lei diz, Art. 23, clique aqui. 

Considerando que o contrato de locação existe para formalizar um acordo verbal entre as partes envolvidas. A Lei do Inquilinato existe para regular a relação entre locador e locatário, a fim de evitar que cobranças indevidas e multas abusivas.

A diferença entre locador e locatário

Além da lei estabelecer os direitos e deveres, é importante entender que cada um tem seu próprio compromisso com a lei. Isso é, cada um é responsável por cumprir e policiar o cumprimento do outro, para garantir o bem estar da relação e do contrato. 

Realizar a diferença entre locador e locatário é essencial para o uso pacífico do imóvel. Para que despesas ordinárias de condomínio, pretendente ou venham a incidir sobre o imóvel salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Financeiro: O locador recebe o aluguel do locatário. 

IPTU: Pode ser negociado entre locador e locatário a responsabilidade do pagamento. Porém, deve ser considerado que o locatário é inquilino e que as responsabilidades legais e jurídicas do imóvel são do locatário ou dono da propriedade.

Registro do contrato: Essa parte pode ser negociada também. O ideal é cada um arcar com as custas do registro. 

É importante ter registrado os contratos e pagamentos dos valores referente ao contrato. Um documento de recibo de pagamento, com assinaturas, é necessário para garantir e certificar que os valores são pagos em dia.

Além disso, é fato que gerenciar todos os trâmites imobiliários pode ser trabalhoso e gerar demanda de tempo. Porém, ter controle desses processos é essencial para o bem estar financeiro da empresa ou do negócio.

Confira as principais dúvidas sobre locador e locatário.

A LocX responde: Locador e Locatário

Quais as despesas do locador?

As despesas do locador são atreladas a propriedade, como por exemplo ITBI, IPTU, EVTL e AVCB. Embora, possa ser negociado em contrato a obrigatoriedade do pagamento.

Quais as despesas do locatário?

As despesas do locatário são atreladas ao custo da manutenção da propriedade. Isso é, o pagamento do aluguel, condomínio, energia e água. Como informado anteriormente, pode ser negociado em contrato as formas de pagamento e outras despesas.  

Qual o nome de quem aluga um imóvel?

Quem aluga um imóvel pode ser identificado de várias formas, como, por exemplo, arrendatário, inquilino, alugador, alugatário, rendeiro.

Qual o nome de quem coloca um imóvel para alugar?

Quem coloca um imóvel para alugar pode ser chamado de proprietário, senhorio, arrendador.

Quem pode ser locatário?

As diretrizes legais não estipulam impedimentos para alugar imóveis. Porém, os locadores costumam solicitar garantias e cauções para evitar prejuízos. Principalmente, se o inquilino possui o CPF restrito em algum órgão de proteção ao crédito.

Como calcular a rentabilidade do aluguel

Existe uma fórmula para calcular o rendimento do aluguel e avaliar a rentabilidade do ativo imobilizado. Esse cálculo é importante para pagar as despesas ordinárias e cumprir as obrigações financeiras. Confira:

Fórmula: Valor mensal do aluguel / valor de compra do imóvel X 100

Valor mensal: R$3.000,00 

Valor de compra do imóvel: R$300.000,00

(3.000 / 450.000) x 100 = 0,66

Esse é um cálculo básico, e não deve ser utilizado de forma isolada para avaliar a rentabilidade. Pois, é necessário incluir as despesas com a manutenção da estrutura, pagamentos de tributos e impostos e desvalorização do mercado.

Confira dois artigos sobre o assunto:

Avaliação de imóveis - Facilite sua compra e venda através do laudo de avaliação

Avaliação mercadológica - Tenha certeza de que o valor do seu imóvel é justo

Quem paga por estragos no imóvel alugado?

O locador é incumbido de responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Se os danos forem causados pelo atual proprietário, ele deve responder por isso.  

Durante esse artigo, você aprendeu:

• O significado de locador e locatário no contrato de locação; 
• A importância de ter um recibo discriminado das importâncias e pagar pontualmente o aluguel;
• A necessidade de cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos com o pagamento do aluguel;
• O pagamento de tributos e encargos condominiais;
• Qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública para registro do contrato, etc.

Ter o conhecimento sobre o locador e o locatário é importante, mas não substitui um especialista jurídico em contratos imobiliários comerciais. Confira como preencher o contrato de locação nosso artigo “[Baixar] Contrato de aluguel: o que é, como fazer e 4 dicas”.

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