Saiba quem deve pagar o ITBI, quais são as taxas e as principais dúvidas a respeito.

• Quem deve pagar e quais são as taxas?
• Confira as principais dúvidas sobre o ITBI:
• Como é feito os cálculos?
• Discordância do valor cobrado;
• Isenção e descontos;
• Quando e como fazer o pagamento;
• Certidão Negativa de Débito (CND);
• Escrituração.

Neste artigo, daremos informações gerais sobre o ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Imóveis, que é aplicado quando ocorre a venda ou transferência de um imóvel para outra pessoa, sendo que a parte que fica com o imóvel deve pagar uma porcentagem da transação ao governo.

Todos os valores recolhidos são destinados às despesas do próprio município. Para que a transferência do imóvel seja efetivada no cartório é necessário pagar o ITBI, caso contrário, não é possível registrar o imóvel em nome do novo proprietário no cartório.

Descubra de quem é a responsabilidade de pagar as taxas!

Quem deve pagar e quais são as taxas?

Quando o imóvel é herdado ou doado, quem o recebe paga um imposto denominado ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um desmembramento do ITBI. Quando a transação não for por herança ou doação, a pessoa que receber os direitos de propriedade ou comprar o bem deverá pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos).

A cobrança do ITBI é obrigatória sempre que houver transmissão onerosa de bem imóvel, a qualquer título, seja transferência de propriedade ou direito de propriedade. 

A base de cálculo do ITBI é o valor de avaliação do imóvel, que é o valor de mercado, mas não necessariamente o preço de venda. Conforme dito acima, o ITCMD é um imposto municipal, portanto cabe aos municípios brasileiros estabelecer as alíquotas, legislação e prazos de recolhimento referentes a esse imposto.

De acordo com a legislação brasileira, tanto o ITCMD quanto o ITBI devem ser pagos nas transações envolvendo imóveis urbanos e rurais. Enquanto a arrecadação do ITCMD fica a cargo dos governos estaduais, o ITBI é cobrado pelos municípios que têm jurisdição sobre o local onde o imóvel está localizado.

O ITBI está previsto no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal: 

“compete aos municípios instituir impostos sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição”. 

Ou seja, compete ao município efetuar a arrecadação, normalmente conduzidos pelo órgão  responsável.

Anualmente, o município determina o valor de cada imóvel, sobre o qual incide o IPTU. Via de regra, a lei considera que a base de cálculo do IPTU é também a base de cálculo do ITBI. Porém, se o preço que o comprador pagou pelo imóvel for muito superior ao valor liberado pelo município para fins de IPTU, o governo pode prever que a base de cálculo do ITBI seja o valor da venda.

Quanto ao pagamento, a legislação vigente estabelece que o devedor do ITBI é sempre o comprador do imóvel ou aquele que recebeu os direitos de propriedade. Estrangeiros e residentes fora do Brasil também são obrigados a pagar o imposto, na compra de imóveis localizados no país.

O ITBI não recai na transferência de bens que podem vir a ser incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, nem na transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Porém, se o principal negócio do comprador for a compra e venda de tais bens ou direitos, aluguel ou arrendamento de bens imóveis ou a cessão de direitos de compra, ele deve pagar. Ao contrário do que ocorre com o ITCMD, que pode ser parcelado em até 12x, o ITBI deve ser pago em parcela única.

Confira as principais dúvidas sobre o ITBI

Agora que você já sabe quem deve pagar o Imposto sobre Transmissão de Imóveis, confira as 6 dúvidas frequentes sobre o imposto!

Como é feito o cálculo:

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel. Cada município brasileiro tem uma alíquota diferente para o ITBI. A Constituição Federal não prevê alíquota máxima para o ITBI, o que significa que cada município pode fixar a alíquota que quiser, desde que não se caracterize como efeito de confisco (art. 150 da Constituição). 

Para dar um exemplo: a cidade de São Paulo tem seu ITBI fixado à taxa de 2% sobre o valor de avaliação do imóvel. 

Por mais que a alíquota possa variar entre municípios, a média nas grandes cidades brasileiras fica entre 2% e 3%. A legislação própria de cada município tem autonomia para estipular regras como isenções, descontos e diferentes alíquotas conforme o valor de cada bem. Todas essas informações costumam ser encontradas nos sites das prefeituras ou no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da cidade.

Logo, se você está comprando uma casa ou um apartamento por R$ 100 mil, por exemplo, o custo do ITBI ficará entre R$ 2 mil e R$ 3 mil.

O imposto será calculado aplicando-se, sobre a base de cálculo, as seguintes alíquotas:

• No Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), assim como a Habitação de Interesse Social (HIS) será aplicado a alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor financiado, até o limite máximo de R$91.820,01;

• O valor que exceder o limite de R$91.820,01, financiado ou não, aplica-se a alíquota de 3% (três por cento), em razão da promulgação da Lei nº 16.098 de 29 de dezembro de 2014. O valor final a ser pago será a soma dessas duas parcelas;

• Nas demais transações, pode ser aplicado a alíquota de 3% (três por cento), em razão da promulgação da Lei nº 16.098, de 29 de dezembro de 2014.

Após descobrir a alíquota que será utilizada para o seu caso, você deve multiplicar o valor da avaliação do imóvel pela alíquota de ITBI municipal. O resultado será o valor devido do imposto.

ITBI = VALOR DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL X ALÍQUOTA DE ITBI MUNICIPAL

Discordância do valor cobrado:

A avaliação do imóvel leva em consideração as características da região, zoneamento, terreno, construção, valores do mercado imobiliário e demais dados que possam influenciar no valor final do bem. Além do mais, o ITBI pode ser cobrado sobre o valor atribuído ao imóvel pelo município ou sobre o valor declarado pelo contribuinte, o maior valor irá prevalecer.

É possível questionar a cobrança se houver divergências em relação ao valor da avaliação, em caso de incompatibilidade com a realidade e na hipótese de equívoco nas características do imóvel. Nestes casos é indicado buscar a administração pública e solicitar uma reavaliação do imóvel. Se, após a reavaliação você ainda discordar do valor referente ao ITBI, o único caminho é recorrer ao judiciário.

Saiba como a estratégia de ocupação pode te ajudar!

Isenção e descontos:

Em alguns casos é possível reduzir o valor do ITBI. Tanto a isenção quanto o desconto, são determinados pelo município, a aplicação varia de acordo com a legislação vigente ou critérios adotados para casos extraordinários, como no caso de transações que envolvem pessoas jurídicas e devolução de imóveis. 

É indicado informar-se sobre a legislação do município onde a negociação será concretizada para ter clareza sobre os casos de isenção do imposto.

Os imóveis adquiridos em financiamento por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) têm 50% de desconto no tributo, se esse for o primeiro imóvel adquirido dessa forma. Também pode obter desconto no ITBI quem compra imóveis por meio do Programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa, Minha Vida), de acordo com as regras do programa.

Há a isenção de ITBI quando se tratar da primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação. A cidade de São Paulo, por exemplo, concede isenção do ITBI para quem estiver adquirindo seu primeiro imóvel, desde que com uso exclusivamente residencial e valor de até 163.781,53 reais ou ainda quando a aquisição se fizer por meio do programa Minha Casa, Minha Vida.

Por ser uma despesa inevitável, é muito importante que você se prepare financeiramente na hora de adquirir a sua casa própria ou imóvel comercial, para evitar problemas futuros.

Quando e como fazer o pagamento

Quando o requerimento de emissão da guia é feito, o montante é calculado e registrado na guia, juntamente com uma data de vencimento. É de costume estabelecer o prazo de 30 dias para pagamento, após a aquisição do imóvel. A transferência do bem para o nome do novo proprietário só será concretizada após o pagamento do imposto. O ideal é pagá-lo o quanto antes.

A emissão das guias de recolhimento do ITBI fica a cargo dos órgãos municipais, alguns municípios disponibilizam o serviços de emissão da guia online. Se o serviço online não estiver disponível no seu município, será necessário solicitar a emissão junto ao órgão responsável pelo recolhimento de impostos.

O pagamento poderá ser efetuado em um banco ou cooperativa credenciada pelo município, o local será indicado pelo órgão. No caso do ITBI, as guias vencidas você não consegue pagar após a data de vencimento, portanto, será preciso solicitar uma nova guia atualizada.

Certidão Negativa de Débito (CND)

Para concretizar a transferência do imóvel, é necessário solicitar ao órgão municipal a emissão da Certidão Negativa de Débito (CND) referente ao tributo, o que será feito mediante a apresentação da guia paga. A CND do ITBI deve ser apresentada ao cartório de registro para dar andamento à transferência do bem.

Escrituração 

A escritura pública é um dos documentos mais importantes na compra e venda de imóveis, pois através dela se materializa a negociação, dando validade formal ao negócio. A escritura deve ser formalizada no cartório onde o imóvel está localizado. 

Embora os valores sejam tabelados, eles variam de acordo com o estado. Para encontrar o que se aplica a seu caso, consulte o site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Para realizar o sonho de comprar a casa própria, faça a avaliação do imóvel, não deixe de se planejar, leve em consideração todas as variáveis envolvidas nesse tipo de negócio. Agora que você já sabe sobre o pagamento do ITBI, aproveite para entender como funciona a avaliação mercadológica!

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