Olá, tudo bem? A compra ou locação de um imóvel vem acompanhada de alguns gastos anuais, ou mensais com tributos, taxas, manutenção e muito mais.

Um dos principais tributos é o IPTU, o Imposto Predial e Territorial Urbano, mas você sabe como ele é calculado, porque ele é cobrado, como recolher a guia? Preparamos esse artigo para responder essa e várias outras questões que possam surgir sobre esse imposto, veja sobre:

• O que é IPTU
• Meu imóvel é considerado urbano;
• Como calcular o IPTU;
• O que é Valor Venal;
• Diferença entre Valor Venal e Valor de Mercado;
• Quando e como o IPTU deve ser pago;
• O que é dívida ativa;
• Segunda via do IPTU;
• Isenção do IPTU;
• Lei do Inquilinato no IPTU;
• Quais cidades tem o IPTU mais caro;
• O que é feito com o dinheiro do IPTU;
• Estimativa do mercado para 2023;
• IPTU para empresas.

Boa leitura!

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O que é IPTU

O IPTU é cobrado anualmente de imóveis residenciais ou comerciais (casas, apartamentos, salas e prédios comerciais e outros) desde que estejam em área urbana.

A principal finalidade do IPTU é a arrecadação de recursos financeiros para o município em que o imóvel está situado, esses recursos não têm destino definido, podem ser usados para qualquer finalidade, desde que esteja relacionada ao governo municipal.

O imposto deve ser cobrado tanto de pessoa física quanto jurídica sendo legitimado pelo CTN (Código Tributário Nacional) por meio da Lei nº 5.172. 

O dono do imóvel é o responsável pelo pagamento do imposto e o boleto vem em seu nome. Em casos de locação, o locatário pode fazer o pagamento se acordado no contrato de aluguel.

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Meu imóvel é considerado urbano?

Como o IPTU é um imposto cobrado pelas prefeituras, cada município estabelece os critérios para cobrança. Porém, é estabelecido por lei que se a propriedade for urbana, mas for apenas um terreno, sem construção, paga-se o ITU (Imposto Territorial Urbano). Se for fora do perímetro urbano, paga-se o ITR (Imposto Territorial Rural).

Como saber se meu imóvel deve pagar IPTU? Bom, é obrigatório pela CTN o pagamento do imposto para propriedades em áreas urbanas, propriedades que recebem pelo menos duas das cinco condições abaixo:

• Meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais;
• Abastecimento de água;
• Sistema de esgotos sanitários;
• Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
• Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

Como calcular o IPTU

O cálculo do IPTU é realizado a partir do valor venal do imóvel estabelecido pelo poder público mais alíquotas, acréscimos e até possíveis descontos, todos definidos pelos municípios, sendo importante consultar a prefeitura de onde o imóvel está localizado.

Valor do IPTU = valor venal x valor unitário padrão residencial x idade do imóvel  x localização x tipologia residencial /alíquota municipal.

É feita uma multiplicação entre o valor venal e outros fatores, o resultado é dividido pela alíquota definida pela prefeitura do município, que aplica os possíveis descontos. Porém, é importante frisar que o valor do IPTU pode ser reajustado anualmente, considerando a valorização ou desvalorização do imóvel, ou mudança nas leis municipais.

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O que é Valor Venal

Valor venal é um cálculo estimativo do valor de compra e venda de um imóvel, realizado pelo Poder Público - prefeitura do município.

O resultado desse cálculo é utilizado para determinar valores de impostos, para processos judiciais (partilha de bens, pagamento de financiamentos, transferência de titularidade). Além de ser fator decisivo para definir os bairros pagarão IPTU mais alto, o mais baixo e quais ficarão isentos da cobrança.

Avalia-se o metro quadrado da propriedade considerando:

• O preço praticado no mercado;
• A idade do imóvel, tipo de residência;
• Reformas, acréscimos, modificações;
• Área total construída medida em metros quadrados;
• Valor atribuído ao metro quadrado conforme a moeda nacional;
• Tipo do terreno;
• Condomínio;
• Profundidade do terreno;
• Terreno incorporado;
• e outros aspectos que podem variar de município para município.

Diferença entre Valor Venal e Valor de Mercado

Enquanto no valor venal considera-se somente o terreno construído e suas características (idade, reformas e se é residencial ou comercial). No Valor de Mercado considera outros aspectos para precificação, como:

• Bairro do imóvel;
• Acessibilidade
• Acabamento;
• Comércio próximo;
• Segurança;
• Documentação; e vários outros.

Esses valores são essenciais para que o valor de venda do imóvel seja condizente com a estrutura e com os aspectos exteriores que podem valorizar ou não o imóvel em questão.

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Quando e como o IPTU deve ser pago? 

O IPTU é cobrado todos os anos e pode ser parcelado ou à vista, o boleto vem em nome do proprietário do imóvel.

A escolha pela forma de pagamento é opcional, recomenda-se que caso você tenha condições pague à vista, pois em alguns municípios isso gera algum desconto. Mas se caso for necessário parcelar é importante se atentar a data de pagamento mensal. 

Em caso de atraso normalmente, a prefeitura envia uma notificação (física ou eletrônica) para que você regularize a situação. Se mesmo assim o pagamento não for efetuado, uma multa será enviada e o CPF ou CNPJ do devedor entra para a Dívida Ativa do Município.

Mesmo depois de todas essas medidas, a dívida não for paga, a prefeitura pode entrar na Justiça pedindo a penhora ou até o leilão do imóvel. É comum que o governo ofereça programas e pacotes de parcelamento para quitar a dívida antes de chegar a esse nível.

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O que é dívida ativa

A dívida ativa é uma base de dados onde os governos municipais, estaduais e federais registram pessoas físicas e jurídicas que deixaram de pagar alguma conta dentro do prazo, impostos, multas, taxas ou outros.

Uma vez inscrito na dívida ativa o CPF ou CNPJ fica inadimplente e negativado nos órgãos de proteção ao crédito, o que o impede de efetuar ações como:

• Fazer empréstimo;
• Abrir conta em banco ou instituição financeira;
• Participar de licitações públicas;
• Receber a restituição do Imposto de Renda e outras.

Além disso, a dívida ativa pode ser dividida em dois tipos, a tributária e a não-tributária.

A dívida ativa tributária está relacionada ao não pagamento de tributos, como impostos, taxas e contribuições obrigatórias. Já a dívida ativa não-tributária está relacionada às contas como multas de trânsito, indenizações e restituições.

Caso você entre em uma dívida ativa você tem quatro opções:

• Pagar a dívida;
• Parcelar a dívida;
• Apresentar um pedido de revisão do débito;
• Fazer uma oferta antecipada de garantia.

A dívida ativa tributária prescreve, já a não-tributária não. Depois de cinco anos, os órgãos perdem o direito de cobrar a dívida tributária e a pessoa não pode mais ser cobrada. 

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Segunda via do IPTU 

A segunda guia de IPTU pode ser solicitada diretamente no site da prefeitura da sua cidade, normalmente lá você também pode calcular o valor do IPTU a ser pago, e diversos outros assuntos relacionados ao imposto.

Isenção do IPTU

Como já foi dito anteriormente, cada município possui suas próprias regras sobre o IPTU, e com a isenção dele não é diferente. É comum na maioria dos municípios a isenção de IPTU para aposentados e pensionistas. Entretanto, essa não é a única situação que possibilita a isenção. 

Muitos municípios consideram situações como:

• Valor venal do imóvel
• Associação de caridade, ONG e abrigo;
• Tamanho do imóvel;
• Proprietário do imóvel com doença grave.

Para solicitar a isenção do tributo o proprietário deve contatar diretamente a prefeitura do município onde o imóvel está localizado, em algumas cidades a solicitação pode ser feita online, mas é recomendado verificar se você realmente se encaixa nos critérios para isenção.

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O processo exige algumas documentações, que normalmente são:

• Comprovação de renda;
• Registro do imóvel;
• RG;
• CPF;
• Cartão do benefício;
• Cópia do contrato do imóvel.

As prefeituras podem exigir também outras documentações, variando de município para município.

Lei do Inquilinato no IPTU

O Código Tributário Nacional deixa claro que quem deve pagar o imposto é o proprietário do imóvel. A Lei do Inquilinato,em contrapartida, estabelece que o locador é obrigado a pagar o imposto, salvo apenas se for combinado e acordado entre as partes e firmado em contrato. 

Quais cidades tem o IPTU mais caro

Como já foi dito anteriormente os valores do IPTU variam de acordo com a cidade, bairro, tipo de imóvel e outros aspectos.

Os municípios mais populosos e localizados nas regiões mais desenvolvidas possuem uma base tributária mais ampla e também costumam abrigar imóveis de valores venais superiores, condições que impulsionam a receita do IPTU.

São Paulo, Campinas, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre lideram o ranking de imposto tributário mais caro durante os últimos anos, porém  a capital paulista, por ser uma megalópole, é uma exceção no cenário brasileiro e representa 33% da população do sudeste.

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O que é feito com o dinheiro do IPTU

Juntamente com o ISS (Imposto sobre serviços), o IPTU garante a arrecadação das prefeituras para o financiamento de serviços públicos, o valor é encaminhado para os cofres públicos e serve para pagar uma infinidade de contas da administração municipal.

Porém, não é obrigatório por lei que os fundos arrecadados pelo IPTU sejam destinados a manutenção de ruas e bairros, por exemplo. A única regra é destinar no mínimo 40% dos impostos para educação e saúde, os demais serviços são responsáveis por gastar os outros 60% arrecadados.

Estimativa do mercado para 2023

Após revés de 2,8% em 2020, a arrecadação nacional do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) foi de R$57,28 bilhões, alta de 7,5% no comparativo com 2021, já considerando a correção pelo IPCA. 

No comparativo com 2019, exercício imediatamente antecedente à pandemia da covid-19, a alta foi de 4,4%, de acordo com os dados da Multi Cidades – Finanças dos Municípios do Brasil. Isso impacta diretamente na estimativa para 2023.

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IPTU para empresas

O IPTU comercial se difere do residencial pela finalidade do imóvel, afinal uma atividade comercial altera a alíquota do IPTU, pois há uma maior capacidade contributiva daquele imóvel.

Além de que bairros ou regiões comerciais são mais sensíveis e importantes para o planejamento urbano, o valor venal do imóvel também pode sofrer alterações dependendo da atividade comercial desempenhada no local, considerando a possível valorização e encarecimento da região.

O pagamento do IPTU comercial acontece da mesma forma que o residencial, o carnê é enviado para o proprietário todo início de ano e tem a opção de ser pago à vista ou parcelado, em caso de atrasos ou não pagamento também segue-se às mesmas penalidades.

A principal diferença é que empresas normalmente têm mais imóveis que pessoas físicas, e comumente em cidades e regiões diferentes, o que gera uma certa dificuldade para administrar as guias e o pagamento desses tributos.

O serviço de recolhimento e pagamento das guias de IPTU dos seus ativos imobiliários podem ser responsabilidade da LocX, deixe de se preocupar com a burocracia das atividades-meio da sua empresa.

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