Olá, tudo bem?

Você sabia que o contrato de aluguel de imóvel é um documento legal, que pode ser firmado em cartório, e que busca resguardar o direito do locador sob a propriedade? Esse documento possui termos e cláusulas que determinam as obrigações e direitos do locatário e do locador em relação ao imóvel, durante o período de locação.

Você não precisa ser especialista em direito para criar um contrato de locação, porém, deve estar atento para a regulamentação vigente e ter a garantia que o seu contrato é legal e está de acordo com as normas. 

Nesse artigo você vai descobrir sobre:

• Informações e documentos necessárias para um contrato de locação;
• Como fazer um contrato de aluguel?
• Escrever um contrato;
• Cláusulas de locação;
• Formalização legal;
• Formatação recomendada;
• As 7 dúvidas mais frequentes referente a um contrato de locação.

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Informações e documentos necessárias para um contrato de locação

Um contrato de locação precisa conter questões específicas da negociação que foi estabelecida entre locatário e locador:

• Descrição e características da propriedade;
• O período de vigência do acordo; 
• O preço de aluguel e possíveis reajustes ao longo dos anos;
• As consequências decorrentes da quebra de contrato, seja por não pagamento ou por outras questões que podem ser especificadas em cláusulas.

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Além disso, é importante verificar se você possui os documentos necessários para um contrato de aluguel, como por exemplo:

• cópia do RG e CPF;
• cópia do RG e CPF do cônjuge, se houver;
• comprovante de residência;
• comprovante de renda atualizado do locatário e de seu cônjuge, se houver;
• cópia atualizada do registro de imóvel;
• certidão atualizada de estado civil;
• comprovante de renda na forma de holerite ou Imposto de Renda do fiador e seu cônjuge. 

Como fazer um contrato de aluguel?

Para fazer um contrato de locação é necessário reunir todas as informações e condições estabelecidas na negociação do imóvel, em um documento formal que esteja de acordo com a lei vigente.

No vídeo a seguir, o advogado Jean Pereira da nossa equipe jurídica, compartilha orientações e pontos importantes que devem ser considerados para criar um contrato de locação de forma segura e eficaz.

Listamos os 4 passos necessário para criar um documento com respaldo jurídico, confira:

Etapa 1: Escreva o contrato de locação. 

Já informamos que é importante descrever todo o processo, porém, é necessário organizar e certificar que todas as informações constam no documento. Confira o check list:

• Locador e Locatário (Nome completo; CPF/CNPJ e Endereço);
• Garantias (Fiadores - Nome completo, CPF/CNPJ, Endereço - Caução, Seguro fiança);
• Propriedade (Endereço, Registro de Matrícula, nº cartório de registro, AVCB - Seguro contra incêndio e Espelho do IPTU) - Certifique-se que as contas de água e energia elétrica estejam em dia;
• Finalidade da locação (Fins comerciais ou residenciais);
• Aluguel (Valor do aluguel mensal, indexador, periodicidade e reajuste);
• Forma de pagamento do aluguel (Data de faturamento, especificar a forma — débito em conta automático, depósito mensal, pagamento em espécie, etc.);
• Prazo (Período de duração, data de início e término do contrato);
• Direitos e responsabilidades do inquilino e proprietário ( Esse é um tópico importante, por isso, temos um tópico específico com as informações que devem estar presentes);
• Rescisão de locação (Condições que podem levar a quebra do contrato - som alto, mau uso do imóvel, atraso no pagamento - Multa por quebra de contrato);
• Lei Aplicável (Informar a lei que regulamenta o processo de locação do imóvel).

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Etapa 2: Construa as suas cláusulas de locação com atenção

É comum você encontrar vários contratos de aluguel prontos, porém, às cláusulas podem não atender as demandas necessárias para o seu contrato. Por isso, é necessário estar atento e descrever cada tópico que foi identificado no check list de forma detalhista, para evitar que ocorra uma dupla interpretação de uma informação ou ausência de definição do item.

Por exemplo:

CLÁUSULA SEGUNDA– PRAZO DA LOCAÇÃO

2.1 O prazo de duração do contrato é de, 60 (Sessenta) meses, com termo inicial na data de 31/12/2022 e termo final no dia 31/12/2023.

Se essa for a única informação da cláusula de prazo de duração do contrato, não será possível determinar o que ocorrerá após o término do contrato. Por isso, é importante ter cláusulas de apoio.

Por exemplo:

2.2 Não havendo manifestação formal das Partes no sentido de encerrar a vigência do presente Contrato prevista no item 2.1 acima, este Instrumento se prorroga por prazo indeterminado seguindo as mesmas regras ora pactuadas podendo ser rescindidos por quaisquer das Partes, observados os termos e prazos da Lei.

2.2.1 Caso a LOCATÁRIA pretenda rescindir este Contrato após a sua vigência original (2.1 acima), ou seja, quando o mesmo já estiver vigendo por prazo indeterminado, deverá a LOCATÁRIA comunicar tal intenção ao LOCADOR por escrito, com 30 (trinta) dias de antecedência.

Embora seja apenas um exemplo, esse é um erro muito comum que existe nos contratos prontos, pois possuem cláusulas gerais que precisam ser adaptadas para cada modelo de contrato de aluguel.

Algumas cláusulas importantes que podem constar no contrato:

CLÁUSULA PRIMEIRA– OBJETO

1.1 O LOCADOR, legítimo proprietário do imóvel, localizada a rua: Insira O Nome da Rua, nº, Cidade, Estado e CEP. Composto de (Uma loja comercial/ residência), nº 00, Imóvel registrado sob a matrícula nº 00000000, no cartório de registro de imóveis na cidade de Insira O Nome da Rua, nº, Cidade, Estado e CEP, livre e desembaraçado de quaisquer ônus e ou gravames.

CLÁUSULA TERCEIRA - PREÇO

3.1 O aluguel mensal é de R$ 0.000 (0 MIL REAIS), para o período que compreende do dia 00 ao dia 00 de cada mês, devendo ser pago pontualmente até o 5º (quinto), dia útil subsequente ao seu vencimento, através de depósito em conta corrente de titularidade do LOCADOR: Banco 0000, agência: 0000 – Conta corrente, 000000.

CLÁUSULA QUARTA – AVISOS E COMUNICAÇÕES

4.1 Todos os avisos, comunicações, correspondências e intimações endereçadas ao LOCADOR e entregues no IMÓVEL deverão ser imediatamente encaminhadas ao endereço da administradora, sob pena de responsabilizar-se a LOCATÁRIA pelos prejuízos decorrentes de sua omissão.

CLÁUSULA QUINTA – DIREITO DE VISTORIA

5.1 É facultado ao LOCADOR, ou procuradores deste, o direito de vistoriar o IMÓVEL sempre que julgar necessário ou conveniente, bem como autorizar que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, em caso de venda, devendo, para isso, comunicar à LOCATÁRIA por escrito e com uma antecedência mínima de 48 (quarenta e oito) horas. 

CLÁUSULA SEXTA – LAUDO DE VISTORIA PRÉVIA

6.1 A fim de que se possam aferir as condições do IMÓVEL quando de sua desocupação pela LOCATÁRIA, esta deverá comunicar a sua desocupação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, marcando, na mesma oportunidade, o dia em que deverá ser feita a vistoria final e entrega definitiva das chaves do IMÓVEL ao LOCADOR.

CLÁUSULA SÉTIMA - MANUTENÇÃO

7.1 Cabe à LOCATÁRIA promover, a sua conta e risco, todos os cuidados com a manutenção e conservação do IMÓVEL, sem que lhes assistam qualquer direito a indenização ou redução do aluguel pactuado, exceto quando se tratar de reparos decorrentes de vícios estruturais do IMÓVEL não compatíveis com o seu uso regular, tais como vícios de acabamento, infiltrações, danos nas instalações elétricas, hidráulicas, de ar condicionado ou de gás, dentre outros, ou em caso de “benfeitorias necessárias”. 

CLÁUSULA OITAVA - DA CESSÃO E DA SUBLOCAÇÃO:

8.1 É vedado à LOCATÁRIA ceder a locação, dar em comodato o imóvel locado, sublocá-lo ou arrendá-lo no todo ou em parte, salvo se a LOCADORA consentir por escrito, por meio de aditivo contratual.

CLÁUSULA NONA – AVISO DE NOTIFICAÇÃO

9.1 Ficam as Partes autorizadas a proceder à notificação extrajudicial umas das outras mediante correspondência, com aviso de recebimento, para os endereços previstos no preâmbulo deste Contrato.

Dica importante: você até pode utilizar um contrato pronto, porém, não se esqueça de adaptá-lo às suas necessidades.

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Etapa 3: Consulte as leis locais ou um advogado imobiliário local. 

Agora que o contrato foi redigido e todas as partes estão de acordo, é preciso verificar a legalidade e aplicabilidade dele. Isso é, você precisará conferir se as cláusulas contratuais criadas respeitam a legislação vigente e se podem ser aplicadas na cidade, município, estado ou país.

Essa é uma questão importante e passível de erros comuns, confira alguns:

• Cobrança indevida do IPTU (Cada município tem a sua própria lei de regulamentação);
• Exigir mais de uma modalidade de garantia;
• Não inserir a vistoria inicial;
• Multas abusivas, etc.

Sempre recomendamos ter alguém com experiência em contrato de locação para ler o documento e dar um parecer técnico sobre as informações presentes. Consideramos que a ausência de um profissional nessa parte do processo é um risco alto e que pode gerar consequências desagradáveis no futuro.

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Etapa 4: formatação e ajuste fino

Agora que o contrato já foi escrito, as cláusulas foram detalhadas e o aval jurídico foi dado, o último passo é estruturar o seu contrato em um modelo padrão. 

O contrato deve conter elementos de formatação como um título, informações do contrato e uma seção de assinatura. Analise o documento para certificar que os títulos, cláusulas e outros elementos estão conformes um contrato de locação profissional e legal.

Aprendeu como fazer um contrato de aluguel simples? Ainda possui algumas dúvidas? Confira a seguir as dúvidas mais frequentes!

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As 7 dúvidas mais frequentes referente a um contrato de locação

As dúvidas acabam agora! Compilamos as dúvidas mais frequentes referente ao contrato de aluguel e ao processo de locação, confira a seguir:

Preciso registrar em cartório um contrato de aluguel?

A lei do inquilinato (8.245/91),não exige que o contrato seja registrado em cartório para ter validade jurídica. Embora não seja recomendado, a lei aceita contratos locatícios verbais e escritos, mesmo que não possuam assinaturas do locador e locatário.

Os custos com o registro do imóvel variam de acordo com a tabela de preços do Tribunal Estadual de cada estado, previsto no Artigo 236 da Constituição Federal de 1988.

Quando usar um Contrato de Locação?

Se você for um proprietário ou se pretende alugar uma propriedade, independente de qual seja a finalidade ou espaço a ser alugado, é necessário ter um contrato de locação para evitar problemas futuros. 

Como calcular a multa de quebra de contrato de aluguel

O cálculo de ver feito considerando a regra básica estabelecida pela Lei do Inquilinato e Código Civil, que considera o valor do aluguel dividido pelo tempo de vigência contratual e multiplicado pelos meses que restante de cumprimento do contrato

Multa = Valor do aluguel / Vigência do Contrato X Meses restantes

Por exemplo:

• Valor do aluguel mensal: R$ 1500,00
• Tempo de contrato: 36 meses
• Meses restantes: 12 meses 

Multa=  R$ 1500 / 36 X12

Multa= R$ 500,00

O proprietário pode recusar o inquilino?

Sempre que quiser! Desde que o critério de escolha não seja associado a questões discriminatórias e preconceituosas, contra uma classe ou grupo de pessoas. Um exemplo comum são apartamentos que não permitem animais de estimação.

Quais multas podem estar previstas no contrato?

Além da multa de rescisão de contrato, é possível aplicar outras penalidades referente ao atraso de aluguel ou por mau uso do local. Porém, mesmo que não seja estipulado por lei, é recomendado que as multas de atraso não ultrapassem mais que 10% do valor do aluguel e as demais penalidades não ultrapassem até três vezes o valor de locação.

Existe um tempo mínimo obrigatório para a vigência do contrato?

Não existe um prazo regulamentado. O prazo mínimo recomendado é de 24 meses, considerando a possibilidade de inserção de cláusulas que permitam o encerramento do contrato antes do prazo.

Como deve ser feito o reajuste de valores?

O reajuste do aluguel é importante e carece de atenção, pois o índice de reajuste varia mensalmente e pode ser monitorado por ambas as partes. 

É comum que o reajuste seja aplicado de acordo com o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), que é regulamentado pela Fundação Getúlio Vargas, e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que é regulamentado pelo IBGE.

O cálculo é simples:

Aluguel com reajuste = (valor atual do aluguel x índice IGP=M)

Aluguel com reajuste = R$ 1500,00 x 1,0590

Aluguel com reajuste = R$ 1588,50

Vale a pena fazer contrato digital?

Atualmente, existem plataformas digitais que suprem a necessidade de se ter um contrato físico. Isso acontece através das ferramentas digitais que torna possível criar um contrato digital, inserir as informações e assinar, sem sair de casa.

Se desejar apostar na praticidade, utilize um software que permita que você redija as cláusulas com personalidade e que possua a assinatura digital. Se você for mais tradicional, deixamos um presente pra você no fim deste post.

Em suma podemos dizer que elaborar um contrato de locação próprio permite que você tenha mais controle e acesso ao conteúdo que consta no contrato de forma mais prática e rápida. Além disso, é possível moldar o contrato de acordo com as suas necessidades.

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