O que é um contrato de compra e venda de terreno?
Um contrato de compra e venda de terreno visa documentar a transação de cessão de uma propriedade para um novo proprietário.
O terreno pode ser considerado um imóvel sem edificações, por isso o processo de avaliação do bem é feito de forma distinta. Diferente do contrato de locação comuns.
Como fazer um contrato de compra e venda de um terreno?
Todo contrato de compra e venda precisa ser registrado e seguir as leis, para ter validade jurídica. Esse contrato pode variar de acordo com o interesse das partes interessadas.
Porém, assinar o contrato e repassar o valor da compra para o antigo proprietário não é o suficiente. Para ter validade, é preciso que o registro da venda do terreno seja protocolado em cartório. Apenas a assinatura do contrato por ambas as partes, não efetiva ele.
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Ações para analisar antes de preencher o contrato:
Embora seja interessante contar com o auxílio de um profissional, algumas partes você pode conferir para agilizar o processo e ganhar mais tempo. Confira:,
- Verificar se conta débitos nas certidões negativas;
- Confirmar os dados apresentados junto aos documentos das partes envolvidas;
- Apresentar a certidão de matrícula do terreno;
- Certificar que a certidão de casamento foi inclusa, caso uma das partes seja casada.
Estar atento a tudo que deve estar presente em um contrato de compra e venda de terreno é essencial para a segurança da transação. Isso é, ter o conhecimento dos termos utilizados, das cláusulas que são incluídas e das informações que constam, evitam que você caia em algum golpe.
Separamos um exemplo de contrato de compromisso de compra e venda de terreno, que pode ser utilizado para documentar um acordo verbal de compra, porém, juridicamente não formaliza a aquisição do terreno. Confira como deve ser objeto do contrato.
[Exemplo] Contrato de compromisso de compra e venda de terreno
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO
Pelo presente instrumento particular, de um lado, como COMPROMITENTE VENDEDOR, João José, brasileiro, pedreiro, portador do RG 123123, inscrito no CPF sob o nº 123123123, (Solteiro – se casado, constar a data e regime de bens do casamento, nome e qualificação do cônjuge), residente(s) e domiciliado(a) à Rua 0, nº 0, Bairro Centro, na cidade de Belo Horizonte, Estado de MG, doravante denominado simplesmente VENDEDOR e de outro lado:
Como COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, João José, brasileiro, juiz, portador do RG 123123, inscrito no CPF sob o nº 123123123, (Solteiro – se casado, constar a data e regime de bens do casamento, nome e qualificação do cônjuge), residente(s) e domiciliado(a) à Rua 0, nº 0, Bairro Centro, na cidade de Belo Horizonte, Estado de MG, doravante denominado simplesmente COMPRADOR, têm entre si como justo e contratado o que segue:
1. O VENDEDOR é legítimo proprietário de um terreno, consistente em (descrição do lote) ................, livre e desembaraçado de quaisquer ônus e dívidas, sem benfeitorias, havido pelo registro nº ....., da matrícula nº ...... do ....º Cartório de Registro de Imóveis de .......... – (UF), imóvel este localizado ................., no município de ..............., Estado de .........., apresentando as seguintes medidas e confrontações................
Descrever o imóvel de acordo com os característicos, as confrontações e a localização, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima).
O referido lote está inserido no loteamento denominado .............., devidamente aprovado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis de .................., conforme registro número...........
2. O VENDEDOR se compromete a vender ao COMPRADOR e este a adquirir-lhe o imóvel supra descrito, pelo preço certo de R$ ............... (....................... reais), que será pago da seguinte forma: ...............................................
2.1 – Caracterizada a inadimplência por parte do COMPRADOR no pagamento das parcelas e demais encargos previstos neste contrato, seja quanto à forma ou prazos dos respectivos pagamentos.
O presente instrumento considerar-se-á rescindido, de pleno direito, se, a despeito de ser notificado pelo oficial do registro de imóveis, o COMPRADOR não purgar a mora no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data de recebimento da notificação, pagando o (s) valor (es) da (s) parcela (s) vencida (s), acrescido (s) de juros de 1% (um por cento) ao mês e despesas feitas pelos VENDEDORES com a notificação.
Verificada a rescisão do contrato, as partes sujeitar-se-ão ao disposto na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, artigos 32 a 35.
2.2 - O recebimento das prestações de forma que não seja ajustada e fora dos respectivos vencimentos deverá ser considerado mera liberalidade por parte do VENDEDOR, não implicando novação ou alteração das cláusulas estipuladas.
3. A posse precária do imóvel ora compromissado, desde já, é transferida ao COMPRADOR, que deverá defendê-la de qualquer turbação ou esbulho.
3.1 - Emitindo-se o COMPRADOR, desde logo, na posse do imóvel, ser-lhe-á permitido realizar no imóvel as benfeitorias que julgar conveniente. Todas as construções que porventura o COMPRADOR pretender realizar no lote ora compromissado deverão ser previamente aprovadas pelos poderes públicos competentes, quando necessário.
4. O presente contrato é pactuado em caráter irrevogável e irretratável, e vincula não só os contratantes, mas também seus herdeiros e sucessores, vedado o arrependimento por ambas as partes, que ora renunciam expressamente à faculdade concedida pelo artigo 420 do Novo Código Civil.
5. A escritura definitiva de venda e compra do imóvel será outorgada após o pagamento integral do preço ajustado, na forma prevista na cláusula 2.
6. O COMPRADOR terá responsabilidade, a partir desta data, pelo pagamento de todos os impostos e taxas que recaiam sobre o imóvel, inclusive que vierem a ser criados ou os acréscimos dos já existentes, e deverá pagá-los na forma e prazos legais, ainda que lançados em nome do VENDEDOR.
6.1 - O COMPRADOR responsabilizar-se-á, ainda, por todas as despesas pertinentes ao presente contrato e da futura escritura definitiva, em especial:
a) pelo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos;
b) pelos Emolumentos do tabelionato e do Registro de Imóveis.
7. O VENDEDOR declara expressamente:
a) que desconhece a existência de ações de qualquer natureza que se refiram ao imóvel, objeto deste instrumento;
b) que não existe qualquer locatário, sublocatário, comodatário ou terceiro ocupante no imóvel;
c) que o imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais.
8. O VENDEDOR, à sua custa, apresentará ao COMPRADOR os documentos abaixo, no prazo de ...... dias:
a. ..............................................
b. ..............................................
c. ..............................................
d. ..............................................
9. O COMPRADOR declara que não possui informações cadastrais negativas ou medidas judiciais que de qualquer forma comprometam sua solvabilidade.
10. Os contratantes autorizam o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis a proceder os registros, averbações, anotações e cancelamentos que se façam necessários em função do acordado.
11. A parte que infringir qualquer cláusula deste contrato arcará com o pagamento de multa no valor de R$ ................ (...................................).
12. As partes elegem o foro desta Comarca de ........... (UF) para dirimir eventuais litígios oriundos deste instrumento.
E assim, por estarem justas e contratadas, firmam as partes o presente, em vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.
Local e data:
COMPRADOR/CÔNJUGE ________________________________
VENDEDOR/CÔNJUGE _______________________________
Assinatura de duas testemunhas:
1ª) Ass. _________________________ Nome:___________ RG:___________
2ª) Ass. _________________________ Nome:___________ RG:___________
É importante ressaltar que, sozinho, esse contrato de compromisso não tem validade jurídica. Embora, possa servir de prova para comprovar a existência do interesse na cessão da propriedade.
Confira um modelo de contrato de compra e venda de terreno.
Elaboramos um checklist para você conferir se todas as informações que deveriam constar no contrato, foi inclusa.
[Checklist] Elementos de um contrato de venda
- Proposta de aquisição com acordo para venda futura;
- Detalhamento das características e localização do imóvel;
- Certidão negativa de débitos e IPTU;
- Avaliação mercadológica do terreno e a forma de pagamento;
- Registro protocolar da entrega dos documentos originais, logo após finalizar o pagamento de ITBI;
- Informação do método em que a propriedade será entregue, além dos prazos;
- Verificação do EVTL e AVCB;
- Anexar a escritura pública ou registro público.
- Especificação de multas nas cláusulas:
- Multa por atraso atraso no repasse do terreno;
- Multa por atraso no pagamento (à vista ou parcelado);
- Multa em caso de não conclusão da venda.
Possíveis custos com a venda do terreno:
Algumas cobranças são recorrentes no processo de compra e venda. Por isso, importante salientar que os valores podem variar de estado para estado, confira:
- ITBI — 3 % do valor do imóvel;
- FUNREJUS — 0,2 % do valor do imóvel (Ex. do PR);
- Certidão — R$ 200,00 (Ex. do PR);
- Escritura — R$ 1.250,00 (Ex. do PR);
- Registro — 1,7% do valor total da venda do terreno.
A diferença entre acordo e escritura de compra e venda
Entenda que existem diferenças entre um acordo de venda ou compromisso de compra e uma escritura, e deve ser registrado em um cartório. Aliás, terrenos que possuem valor acima de 30 salários mínimos, precisam ter a escritura pública. Confira as diferenças:
Acordo de venda:
- Compromisso de transferência futura da propriedade
- O proprietário atual continua responsável por todos as obrigações/riscos até que o terreno esteja utilizável;
- É um contrato em que os termos ainda não foram finalizados;
- Rompimento do contrato de compra e venda de terreno fora do prazo, pode gerar multas e a rescisão do contrato;
- As normatizações do registro do contrato podem variar de um estado para o outro.
Escritura de venda
- Formalização da transferência imediata do terreno (efetivação);
- O novo comprador passa a ser responsável por todas as obrigações em relação ao terreno;
- O contrato deve ser assinado por ambas as partes;
- O descumprimento de uma escritura de venda pode resultar em reivindicação legal que pode ser passível de multa;
- É obrigatório registrar a escritura da venda em cartório e pagar os tributos ao estado ou município.
É importante lembrar que o cartório de notas realiza a escritura pública, mesmo que o terreno seja em uma localização distinta ao cartório.
Você aprendeu o necessário para avaliar um contrato de compra e venda de terreno. Se você precisar de apoio jurídico, entre em contato com a gente!
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